Loi-ALUR

C’était le grand engagement de Cécile Duflot. Contestée par les professionnels de l’immobilier, modifiée par les parlementaires, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ( ALUR) a finalement été adoptée le 26 mars dernier.

Il faudra pourtant attendre l’automne, voire l’année prochaine pour que les 200 décrets d’application la concernant soient adoptés. De la colocation à l’encadrement des loyers, en passant par les nouvelles obligations des syndics, la loi ALUR modifie l’immobilier en profondeur. Décryptage.

° Encadrement des loyers: la disposition centrale

C’est le cœur de la réforme. Dés l’automne 2014, les loyers seront encadrés dans 28 agglomérations de plus de 50000 habitants en métropole. Dans ces zones, un loyer médian de référence sera fixé par arrêté préfectoral en fonction du type du logement et du quartier.

Ce barème sera établi d’âpres les données représentatives des loyers pratiqués dans chaque zone. Celles-ci seront collectées par des observatoires locaux en collaboration  avec les professionnels de l’immobilier, les caisses d’allocations familiales ou les associations de propriétaires et locataires.

Le propriétaire ne devra pas dépasser ce loyer médian majoré de  20%. Dans le cas contraire, le locataire pourra exiger une révision du loyer.

La loi prévoit toutefois que le propriétaire pourra demander un complément de loyer si son bien dispose de caractéristiques de localisation ou de confort par exemple une belle terrasse.

Ni la liste de ces caractéristiques, ni le barème  qui leur sera appliqué ne sont encore fixés mais la encore, le locataire pourra contester ce complément de loyer dans les 3 mois suivant la signature du contrat.

° Les frais d’agence s’allègent pour les locataires:

Finis les frais d’agence équivalent à un mois de loyer. La loi ALUR fixe les honoraires des agents immobiliers en fonction de la surface et de la zone géographique du bien, et non plus du loyer.

3 zones différentes devraient être identifiées par décret: Paris et l’Ouest parisien, les 28 grandes agglomérations visées par l’encadrement des loyers et le reste de la France.  » Le mètre carré  devrait tourner autour d’une dizaine d’euros par mois pour les villes dites tendues », estime Maud Velter directrice de l’agence immobilière Lodgis. Ainsi, pour un appartement de 57 mètres carrés loué 1200 euros dans l’est parisien, le montant des honoraires sera de 570 euros.

Avec ces mesures, on estime que les locataires devraient réaliser entre 10 et 50% d’économies. D’autant que pour tous les contrats vides ou meublés signés à partir du 27 mars, seul les frais liés à la visite effectuée, à la constitution du dossier, à l’état des lieux et à la rédaction du bail pourront être facturés pour moitié au locataire. Le reste des honoraires de mise en location du bien sera supporté par le propriétaire.

° Colocation: la clause solidaire assouplie

Très pratiquée par les étudiants, la colocation bénéficie  d’un nouveau socle légal: « jusqu’à présent , les colocataires étaient solidaires du paiement des loyers et des charges jusqu’à la fin du bail » rappelle Jean François Buet directeur de la Fnaim.

Désormais, toute personne quittant son logement sera désormais libérée de son obligation solidaire dés l’inscription d’un nouveau locataire sur le contrat. A défaut d’un nouveau locataire, la clause de solidarité expirera dans les 6 mois qui suivront le congés. »

En clair un bailleur ne pourra plus poursuivre un ancien locataire en cas de défaut de paiement des autres restés sur place.

Cet assouplissement des règles est également valable pour la caution. En cas de départ d’un colocataire en cours de bail, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de sa caution dés l’arrivée d’une nouvelle personne sur le bail ou au terme des  mois de congé.

De quoi inciter les propriétaires à demander une caution pour chaque colocataire pour tous les contrats signés à partir du 27 mars.

° Des documents obligatoires à destination des acheteurs

Toute une série de documents complémentaires doivent désormais être annexes au compromis ou à la promesse de vente d’un lot de copropriété. L’objectif étant de rassurer les acquéreurs.

Les vendeurs auront l’obligation de fournir le règlement de copropriété , les procès-verbaux des assemblées générales, le montant des charges courantes du budget prévisionnel ou encore  le carnet d’entretien de l’immeuble. L’ensemble de ces documents est disponible auprès des syndics.

Mais les professionnels s’inquiètent de l’impact de cette mesure pour les vendeurs qui n’auraient pas remis tous les documents lors de la signature du compromis. Car l’acheteur bénéficiera alors d’un droit de rétractation au moment ou il recevra ces documents.

 » Ces nouvelles formalités vont alourdir ou compromettre  le processus des ventes tranche Denys Brunel , président de la chambre des propriétaires. Et il faudra que les syndics jouent le jeu ».

° Les syndics obligés à plus de transparence

La loi ALUR redéfinit les missions dévolues aux syndics de copropriété. Parmi celles-ci, l’instauration d’un forfait de base majoré des prestations particulières dont le délai sera fixé par décret  pour assurer la rémunération des syndics. Ceux-ci devront créer deux comptes séparés pour chaque copropriété .

Le premier sera consacré à la gestion courante, le second un fonds travaux qui devra être abondé à hauteur minimale de 5% du budget prévisionnel, ne concernera que les immeubles de plus de 10 lots.

Enfin, les syndics devront fournir les documents nécessaires à l’immatriculation des copropriétés dans un registre géré par un établissement public.

Autant de changements qui risquent de gonfler la facture  » on va vers une hausse des honoraires des syndics, confirme Denys Brunel. Elle risque d’osciller entre 10 et 20% ».

Le président de la chambre des propriétaires invite donc à faire jouer la concurrence. La loi ALUR impose d’ailleurs dans les copropriétés dotés  d’un conseil syndical, une mise en concurrence de plusieurs syndics avant la désignation d’un nouveau mandataire.

° La location des meublés davantage encadrée:

La loi ALUR aligne en partie les règles de la location meublée sur celles de la location vide. Dans les deux cas, un bail et un état des lieux types seront définis à l’automne. Travaux, Surface mais aussi loyer médian et loyer payé par l’ancien locataire y seront mentionnés. Les bailleurs de meublés devront respecter une liste d’équipements obligatoires qui seront fixés par décret et comprendront vraisemblablement lit, table ou cuisine équipée.

Le dépôt de garantie dans le meublé est limité à 2 mois de loyers  depuis le 27 mars 2014, alors qu’aucune limite n’était fixée jusqu’à présent.

En matière de rupture de bail, l’essentiel ne change pas: un mois de préavis pour le locataire, trois pour le propriétaire.

La nouveauté réside dans le fait que le bailleur ne pourra reprendre le logement que pour lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants.

 » Ces mesures s’inspirent de ce qui se pratiquent déjà chez les professionnels de la location meublée » juge Maud Velter, directrice associé de Lodgis, une agence immobilière spécialisée sur ce créneau.

En revanche, elle doute que les propriétaires des meublés puissent continuer à louer leurs biens 15 % plus chers que des logements vides comme cela se constate en moyenne: « en l’absence de références suffisantes recueillies par les observatoires locaux ceux-ci risquent de sous-estimer cet écart » prédit t-elle.