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La loi Duflot, est la loi de défiscalisation mise en place par le  ministre du logement Cécile Duflot en faveur de l’investissement immobilier locatif dans les logements neufs applicable dans le cadre de la loi des finances de 2013. Afin d’inciter le particulier à investir dans l’immobilier neuf en loi Duflot, le gouvernement octroie une réduction directe d’impôts de 18% du montant du bien sur 9ans, et ce de manière linéaire.

Investir en loi Duflot, c’est aussi en contrepartie respecter certaines conditions, qu’elles soient liées à l’achat du  bien immobilier (montant, niveau de performance énergétique), à sa mise en location (plafonds de loyers, et plafonds de ressources de locataires), à sa situation géographique (zonage Duflot), et autres conditions particulières.

Nous vous détaillons ici les principes de la loi de défiscalisation Duflot et ses conditions afin de vous permettre de réussir votre investissement en loi Duflot.

L’avantage fiscal de la loi Duflot :

Une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans.

Le calcul de la réduction d’impôt s’effectue  sur le prix de revient du bien immobilier, c’est-à-dire le montant de l’acquisition auquel on additionne les frais annexes (frais de notaire et honoraires d’agence).

Exemple de calcul de votre réduction d’impôt Duflot :

Vous achetez un appartement T3 labellisé BBC à 190000 euros à bordeaux.

Vous avez alors droit à une réduction d’impôt totale de 190000 * 18%=34200 euros. Cette réduction est étalée sur 9 ans soit une réduction d’impôts de 3800 euros par an. Cette réduction d’impôts prend effet l’année suivant la livraison de votre bien Duflot.

Pour un investissement Duflot rentable et performant, favorisez les livraisons en fin d’année afin de défiscaliser dés le début de l’année suivante.

Les conditions de la loi Duflot 2014 :

1) logements concernés par la loi Duflot :

Les logements concernés par la loi Duflot 2014 sont les logements neufs que l’on peut détailler en 6 catégories :

-les logements neufs

-les logements acquis en l’état futur d’achèvement

-les logements que le contribuable fait construire

-les logements que le contribuable acquiert et sur lesquels il réalise des travaux en vue de leur réhabilitation pour cause de non respect des règles et normes  légales ou par volonté d’acquérir les performances techniques d’un logement neuf.

- les locaux que le contribuable transforme en logement

- la rénovation de logements anciens habités, utilisés et acquis en vue d’une transformation en logement neuf via des travaux.

Ces logements doivent être acquis dans la limite de l’application de la loi, soit avant le 31 décembre 2016.

2) niveau de performance énergétique :

L’investisseur en loi Duflot doit acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement respectant la réglementation thermique (RT 2012), ou en bénéficiant du label BBC (2005).

Pour les acquisitions portant sur les logements suivants, le contribuable devra justifier de l’attribution du label BBC 2005 ou de la conformité du logement à la réglementation thermique (RT 2012).

Depuis le premier janvier 2013, le logement doit être construit conformément aux spécifications du RT 2012.

Ainsi, les acquisitions de logements neufs, les acquisitions en l’état futur d’achèvement (VEFA), et les logements que le contribuable construit ou fait construire doivent respecter ces obligations énergétiques.

Les logements faisant l’objet de travaux, ouvrant droit à la loi duflot sont :

- l’acquisition d’un logement ne répondant pas aux normes légales et réglementaires. La réhabilitation devra apporter au bien les performances techniques identiques à celles d’un logement neuf.

- l’acquisition d’un logement ancien faisant l’objet de travaux de remise à neuf.

-l’acquisition d’un local non affecté à l’habitation et sur lequel l’investisseur fait réaliser des travaux de transformation en logement.

Les logements visés doivent justifier de l’un des deux labels suivants :

1)    Haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009

2)    Label BBC rénovation 2009

 

3)    Délais d’achèvement du logement Duflot

Le logement Duflot doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier (DROC) en ce qui concerne les logements acquis en vue d’un futur achèvement.

4)    Zones géographiques éligibles à la loi Duflot 2014 :

Le logement duflot doit être situé dans les zones duflot A, Abis, B1, soit les grandes agglomérations françaises. Une dérogation temporaire pourra être accordée en faveur de certaines communes situées en zone B2. La zone C est en revanche totalement inéligible.

La politique de zonage est plus stricte que sous le dispositif scellier afin de répondre efficacement aux différents besoins de logements des français.

Zone A bis : paris et sa proche banlieue

Zone A : reste de la banlieue parisienne

Zone B1 : grandes agglomérations françaises supérieures à 250000  habitants, certaines villes du littoral et de la Corse.

Zone B2 : communes allant de 50000 habitants à 250000 habitants.

Zone C : le reste du territoire.

 

5)    Plafond au prix du mètre carré de l’investissement Duflot :

Le logement duflot est régi par un plafond de 5500  euros par mètre carré de la surface habitable. La réduction d’impôt n’agira que sur le prix du logement plafonné à 5500 euros/m2. Il n’est pas interdit d’acheter un bien au dessus de 5500 euros/m2. Cependant, la réduction d’impôt n’agira que sur le montant plafonné.

Exemple : pour un appartement de 40 m2 à 250000 euros, le montant de la réduction d’impôt sera calculée de la manière suivante : 40* 5500=220000 euros.

Par conséquent, la réduction d’impôt sera calculée sur 220000 euros et non 250000 euros. Pour les logements située en métropole ou en outre mer, ce plafond par m2 est fixé à 5500 euros / m2. Au delà, la réduction d’impôts n’est pas applicable.

- Les logements situés en métropole :

La surface à prendre en compte est égale à la surface habitable, majorée de la moitié de celle des annexes, dans la limite de 8 m2 par logement et à l’exclusion de celle relative aux emplacements de stationnements.

- Les logements situes Outre Mer :

La superficie à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de celle des Varangues prise dans la limite de 14 m2 par logement.

 

 

6) Limitation du nombre d’investissements :

La limitation est portée à deux investissements duflot par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300000 euros par investissement. Ainsi, il est intéressant de souligner que qu’un couple marié, peut effectuer deux investissements  par an. Il faut également noter que lorsque le prix du bien dépasse 300000 euros, seule la partie du prix égale à 300000 euros sera prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.

 

7) location du bien pendant une durée de 9 ans :

L’investisseur en loi Duflot s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de 9 ans minimum.

Au terme de l’engagement de location de 9 ans, rien n’empêche de conserver ce bien à la location sans les contraintes de location imposées par la loi Duflot 2014 (plafond de loyer et plafond de ressources du locataire). Ainsi, il est tout à fait possible de le transmettre à sa descendance.

A l’inverse, il est tout à fait envisageable, de vendre le bien au terme des engagements de location et donc de dégager une plus- value liée à la revalorisation patrimoniale.

 Les modes d’acquisition en loi Duflot

Plusieurs modes sont possibles :

  • SCI

« Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés(SCI), autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. »

  • Indivision

« Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision. »

  • SCPI

« La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. »

A noter : le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. Un droit de propriété démembré ne peut donc pas bénéficier d’une réduction d’impôt sous le dispositif Duflot.

Les avantages de la loi Duflot

Les lois de défiscalisation  immobilière ont été mises en place par le gouvernement afin de stimuler l’investissement dans les logements neufs dotés du label BBC grâce à l’octroi d’un avantage fiscal incitatif.

Investir dans la pierre est une valeur refuge. Cette nouvelle loi de défiscalisation permet d’atteindre  plusieurs objectifs :

  • Réduire ses impôts jusqu’à 6 000€ par an

La loi Duflot 2014 permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur maximale de 18% sur 9 ans pour un investissement maximal de 300 000 €.

  • Constituer un patrimoine

La loi de défiscalisation Duflot recherche l’accession à la propriété pour les foyers les plus modestes. Elle permet de constituer un patrimoine immobilier sans apport. En effet, le bien est financé par les loyers perçus et l’avantage fiscal. Il en résulte un effort d’épargne moindre.

  • Préparer sa retraite

La loi Duflot 2014 permet d’investir dans l’immobilier locatif en profitant d’une incitation fiscale forte. Cet investissement permettra de compléter les revenus de retraite grâce à des rentes locatives pérennes.

  • Protéger sa famille

Le choix du prêt immobilier pour financer un investissement Duflot donne droit à une assurance décès- invalidité. Celle-ci permettra de solder le crédit à la banque en cas de décès ou d’invalidité du contractant. Par conséquent, il est judicieux d’investir via un emprunt bancaire.